房地产金融宏观审慎管理意义重要

　　日前，人行上海（楼盘）总部在人民银行总行的指导部署下，在沪率先探索实施房地产金融宏观审慎管理，一方面为推进上海市房地产市场金融调控系统化、制度化进行有益尝试；另一方面也为全国其他城市房地产市场宏观审慎管理探索和积累经验。

　　房地产行业是国民经济的重要组成部分，不仅在国内生产总值中占较大比重，同时房地产又是资金借贷活动的主要抵押品，是产业链长、影响广泛的行业。从固定资产投资到融资活动，从商务成本到金融杠杆率，从居民消费到大宗商品贸易，几乎涵盖并影响国民经济的方方面面。保持房地产市场平稳有序运行是促进国民经济健康发展，防范系统性风险的前提。

　　世界各国经济发展的历史表明，房地产市场极易滋生泡沫。影响房地产供求及价格的因素众多，人口动态、经济增长、收入变化及金融环境等各方面因素都会以各种不同方式通过不同渠道影响房地产市场。因此，保持房地产市场平稳有序发展是一项极具挑战性的宏观调控目标，既需相关方面统筹协作，又要在调控管理方法上不断探索完善。

　　2008年国际金融危机表明，房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素。金融危机以来，主要经济体逐步建立起金融宏观审慎管理框架，并高度重视调控房地产市场。国际货币基金组织和国际清算银行均鼓励各成员国根据本国国情实施房地产金融宏观审慎管理。

　　在我国经济进入新常态的背景下，人民银行为了更有效地实施货币政策，防范系统性金融风险，积极推进宏观审慎管理在我国的实践。特别是针对房地产区域分化明显的特征，鼓励各地在结合房地产走势、金融机构房地产贷款投放，以及资产质量等情况建立房地产金融宏观审慎管理框架。

　　上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面，建立监测指标体系，在综合评估判断上海房地产市场发展走势的基础上，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制，促进房地产金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。

　　宏观审慎管理框架由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。其中，“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”既考虑人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济与金融因素(如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等)对房地产市场的影响；既有对房地产市场的监测，又有对房地产金融运行的关注，是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。

　　“房地产金融宏观审慎监测体系”是基于“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”提炼出的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标，是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。

　　“金融机构宏观审慎评估体系”主要用于评估辖内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面，是上海市房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。

　　“政策工具箱”主要包括三个方面:一是定期开展审慎评估，根据上海市委、市政府调控要求，指导市场利率定价自律机制调整辖内个人住房贷款最低首付比例(与国际上通行的贷款价值比LTV相对应)和房贷利率水平；二是将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估(MPA)以及信贷政策导向效果评估中，依此对金融机构实施差别化激励约束政策；三是定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。

　　目前，世界各主要经济体都根据自身情况对房地产市场实施了手段和方式不尽相同的宏观审慎管理，采用的主要工具包括以下方面:贷款价值比(LTV)，与我国购房首付比相对应，一些国家如新加坡、韩国还根据首套房、二套房、房屋价值及区域等差别制定不同要求；债务收入比(DSTI)，在此基础上，一些国家还建立了总债务收入比(TDS)、房产债务收入比(GDS)等指标，如加拿大规定借款人的总债务收入比一般不超过40%；控制房贷期限；房地产部门额外资本要求，如瑞典金融监管当局对金融机构的住房按揭贷款额外设定2%的资本要求；房地产贷款风险权重；拨备要求，即强制金融机构针对房地产贷款计提更多准备金。此外，一些国家还采用有特色的办法，如加拿大政府规定房贷首付比例低于20%的购房家庭必须购买房贷违约保险；欧盟、英国金融政策委员会要求金融机构对借款人偿付能力进行压力测试等。

　　上海市房地产金融宏观审慎管理框架并未完全照搬国外经验，而是从我国国情及上海市经济金融的特点出发，使用的调控政策工具主要有:最低首付比例要求；房贷利率要求；借款人偿债能力要求；评估结果与MPA激励约束工具相挂钩；窗口指导等。

　　在房地产市场监测方面，欧美等发达国家均建立了较丰富的监测指标体系，用于识别房地产市场发展状况。人口因素、家庭收入、房地产价格、信贷投放等是普遍采用的指标。欧洲系统性风险委员会(ESRB)用来衡量住宅房地产市场过热的早期预警指标包括周期性信贷指标和房地产价格，同时与结构性指标(银行信贷与GDP比率、房价租金比、通胀率等)分析相结合，还开发了协调性指标如贷款价值比、贷款收入比(LTI)和债务收入比等以提高监测质量。特别是ESRB对商业房地产的监测指标中还考虑了经济发展速度、金融市场状况对需求的影响。日本央行从房地产交易、房地产价格和房地产融资三个角度对房地产市场走势进行监测。

　　人民银行上海总部借鉴了国际上的先进经验，从人口、房地产市场、房地产金融、宏观经济与金融等四方面，建立房地产金融宏观审慎监测体系，在综合评估上海房地产市场发展形势的基础上，实施逆周期的宏观审慎管理，既符合国际上的普遍做法和趋势，也充分体现了上海本地的实际。

编辑：《城市· 》栏目 许明晓

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