地市楼市关系密切 新地王潮是开始还是结束？

　　楼市分化加剧，一线城市和重点二线城市土地稀缺、供不应求，“价高者得”的基本规则下，回笼了资金的开发企业在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市场拼尽财力。6月初，北京、深圳、杭州几宗土地高价成交，形成了一小波地王潮。

　　据房地产研究机构克而瑞的统计，2016年1月以来，国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。房价将继续上涨还是高位调整，这些新地王未来能否靠豪宅回笼资金，过去的老地王是否已被今年的新地王“解套”，未来又会不会有更新的地王潮来高位接棒，目前都尚未可知。

　　地价与房价

　　地市与楼市有着密切的传导关系。地价与房价的关系，就如同先有鸡还是先有蛋，无法说清。人们能看到的历史大致是这样的：2004年“8·31大限”之后，土地招拍挂制度在全国确立，“价高者得”成为土地出让的基本原则，此后的2006年至2007年地价出现一波大涨。2008年“金融危机”从西方向亚洲席卷，年底时救市政策出台，2009年楼市量价齐升。那一年，以去化换来充足资金的开发商们开始积极拿地，一大波高价地接连出现。以北京为例，富力和方兴(现金茂)的广渠门地王就是在2009年5月至6月间诞生，此后周边二手房开始闻风跳涨。

　　地王示范效应下，2010年3至4月，房价整体上扬，与此同时，土地市场还在升温，远洋、保利、华远等企业在望京区域贴身抢地，周边二手房日涨千元，新房也纷纷闻风涨价，由此形成北京整体暴涨的局面。当时有媒体对随后的全国的高价土地做了梳理：当年10月，雅居乐夺得了南京地王，11月广州、武汉、杭州三地的地王或单价地王问世，温州也拍出楼面价3.7万元/平方米的新高价，上海更是将年初卖出、后遭退回的地块以3倍价格作为底价再拍卖，一举成为沪上新地王;接下来的12月，一个自然人击败了五个开发商，任性摘下南昌高价土地。
　　三年前的2013年，土地市场再度喧嚣。2012年底至2013年春节，北京房价出现跳涨，成交火爆，一些二手房业主隔夜调价，二手房交易大厅外出现房产中介和购房者彻夜排队过户的场面，能插队的“黄牛号”最高卖到3000元。土地市场的景象是：2013年初，闽企泰禾以18.5亿元总价摘下北京孙河地块，2.86万元/平方米楼面价，比前一年在龙湖在此拿的地块楼面价高出9000元/平方米。正当人们为泰禾的生猛激进担忧、猜测它可能“消化不良”时，同样是孙河的地块，中粮地产于当年7月下旬经77轮竞价，击退10家房地产公司，以总价23.6亿元拿下，综合楼面价2.9万元/平方米，若剔除保障房面积，可售商品房楼面价高达4.8万元/平方米，一举刷新北京单价地王纪录。

　　同是7月，北京夏家胡同地块和上海张江高科技园区地块，也分别以单价和总价震撼了人们的试听。当时媒体引述机构数据称，仅2013年上半年，北京、上海、广州三地的经营性用地出让金额就超1675亿元，接近三地2012年全年的土地出让收入总和。那一年，有开发商在北京拿到后团队集体举杯痛饮，当看到不断有新“面粉”刷新地价纪录时，情绪更是高昂。

　　历史总是惊人的相似。2016年春节前后，一线城市与重点二线城市房价明显上涨，地价更是急速上扬。中原地产研究部的统计数据显示，2016年初至5月25日，全国拿地最积极的有50家房企，合计拿地金额3887亿元，同比增加71.6%;平均成本6283元/平方米，同比上升48.4%。已经公布今年前4月销售业绩的30家房企，商品房平均售价同比上涨12%。今年3月全国“两会”期间，回首2013年拿的7宗土地，泰禾董事长黄其森的一席话颇有意味：“当时泰禾350亿元获取的那些土地，换到2015年拿，估计要花费超过700亿元。”

　　土地高价成交，一定程度上会促使部分需求恐慌入市，基于此时的市场，购房者又应如何决策?目前，在一线城市，一些有改善需求的工薪族遇到了换房难题。亚豪机构市场总监郭毅观察到，由于土地成本的拉升，一线城市新房市场已经出现整体跳涨，而由于品质差异，二手市场价格涨幅相对略小，因此目前二手市场成为首置型自住购房需求的最佳选择。不过新房市场随着价格的上涨，产品品质出现明显升级，其居住舒适度方面是二手房所不能比拟的。

　　实际上，一线城市市区的品质较高、房龄较短的二手房去年一年也涨幅不小。如北京东四环内朝阳公园附近房龄10余年的楼盘，去年年中其140平方米左右的两居室售价在750万元左右，而今的成交价格已经逼近1000万元。

　　豪宅能否成解套灵药

　　房企抢地，是积极的趁势补仓还是恐慌式的火中取栗，很难界定。一个现实是，近两年来，随着信贷宽松，房企融资环境向好，融资成本处于低位。穆迪投资者服务公司去年11月提供给本报的数据显示,2015年前10个月,其受评的 房地产开发商就在国内发行了280 亿美元债券,远远高于2014年全年19亿美元的水平。本报记者查询公开资料发现，金地去年第一期公司债票面利率为4.18%,龙湖的7年期公司债票面利率更是低至4.08%。

　　资本助推下，拿地无非是手起锤落，拿地之后，地块都将诉诸“豪宅”来寻求回款。但豪宅能否成为地王的万能解药?如果国内房地产市场不能持续上涨，地王将何去何从?针对地王未来可能面临的风险，郭毅预计，主要来自三个方面，首先是政策风险，一线城市一直以收紧调控为主，北京尚未直接收紧，但不排除未来收紧的政策风险;其次是市场接受度，远郊区县支撑价格上涨的动力较弱，地王项目能否通过自身品质的打造拉近与周边产品的价格差，取得市场接受度尚存疑;最后是资金风险，由于价差带来的市场接受度较低，将导致项目推迟入市或销售周期无限期拉长，由此带来了资金成本风险不容小觑。

　　针对前述孙河地块的入市项目，日前有媒体根据北京市住建委网站网签备案数据做出的统计显示，中粮孙河地块的在售项目中粮瑞府在2015年5月底和9月中旬取得两批房源预售许可证，共计109套房源，目前项目可售房源剩余75套，包含了资格验核、预定、签约和网上联机备案状态的去化率仅约31%。而泰禾在孙河的项目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的预售证，这些房源大部分已经转入到现房销售阶段，目前有26套房源显示为未签约状态，去化率尚未过半。

　　券商已经注意到地王带来的风险。中投证券在日前的研究报告中指出，当前新拍土地成本攀升非常明显，部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下，预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小，而地价成本攀升，存量低价土地减少，未来2年至3年，房地产行业毛利率将有可能出现明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。国信证券日前发布报告也称，房地产的调整已经开始，政策基调有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱，房价上涨对购买力存在负面影响，政策和货币宽松的边际效应将递减，与此同时，一线城市楼市已率先出现调整迹象。

　　国信证券在报告中称，根据经验，近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。穆迪投资者服务公司日前提供给本报的报告则指出， 主要城市尤其是一二线城市住宅价格迅速上涨，可能引发更多的调控措施，从而抑制房价过快上涨。穆迪预计，若出台进一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二线城市的政策可能收紧，从而令这些城市的房地产需求降温。

　　“没有目睹过盛极而衰的人总是心存侥幸，但有时宏观调控或市场周期就像悬在头顶那只靴子，可能在不经意间就砸中了脑袋。”一上市房企营销方面负责人对本报记者说，未来的半年，地王豪宅项目如何定价，以找到去化速度与盈利目标的平衡点，靠的可能不是胆魄或勇气，而是冷静与耐力。

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